Theo số liệu thống kê của NHNN, tính đến ngày 31/12/2015, tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung hạn, dài hạn toàn hệ thống là 31%. Việc giảm tỷ lệ tối đa nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng để cho vay trung hạn, dài hạn của từng khối cho thấy định hướng hạn chế cấp tín dụng trung, dài hạn, giảm rủi ro thanh khoản, đồng thời cũng giảm cho vay đối với lĩnh vực BĐS (do các khoản vay này thường là vay trung – dài hạn) của NHNN. Qua đó, NHNN đang hướng tới việc tăng cường tính an toàn và đảm bảo sự ổn định của hệ thống ngân hàng trong trung và dài hạn. Trong ngắn hạn, điều này nhiều khả năng sẽ khiến tăng trưởng tín dụng 2016 ở mức thận trọng hơn, củng cố cho kỳ vọng về mức tăng trưởng tín dụng thấp hơn trong năm 2016

Bên cạnh đó, NHNN quy định trong dự thảo về việc nâng hệ số rủi ro đối với “các khoản phải đòi để kinh doanh BĐS” từ 150% lên 250%. Việc nâng này sẽ ảnh hưởng đến chỉ số an toàn vốn (CAR) mà theo quy định hiện nay, chỉ số CAR phải lớn hơn 9%.

Theo số liệu của NHNN đến cuối năm 2015, ở khối ngân hàng thương mại nhà nước, khối đang chiếm trên 50% thị phần tín dụng toàn hệ thống, hệ số CAR chỉ nhỉnh hơn mức quy định trên với 9,42%; hệ số CAR của khối ngân hàng thương mại cổ phần ở mức khá cao, với 12,74%. Do đó, để duy trì tỷ lệ này tối thiểu 9%, đồng nghĩa các ngân hàng phải duy trì tổng vốn cấp 1 và vốn cấp 2 ở phần tử số của công thức tính chỉ số CAR này ở mức cao lên hoặc cần phải hạn chế vay ra đối với lĩnh vực có độ rủi ro. Từ đó, cho thấy việc tăng vốn của các ngân hàng thì không phải lúc nào cũng thực hiện được ngay, và với thông điệp này của NHNN thì các ngân hàng cần tăng cường kiểm soát trong rủi ro cho vay đối với lĩnh vực BĐS nhằm duy trì chỉ số CAR trong quy định cho phép của NHNN.

Ngoài ra, với quy định này, các ngân hàng thương mại có thể sẽ phải hạn chế cấp tín dụng đối với các khoản cho vay để kinh doanh BĐS, nhưng quy định này sẽ không ảnh hưởng đến các khoản vay BĐS để ở.

Tuy nhiên, lần điều chỉnh này trong dự thảo là nhanh và mạnh hơn so với các lần điều chỉnh trước khi mà thị trường BĐS chỉ vừa được phục hồi. Hệ số rủi ro trong cho vay BĐS ở mức 150% mới chỉ được được điều chỉnh cách đây khoảng 1 năm, trước đó, hệ số rủi ro đối với cho vay kinh doanh BĐS đã từng được quy định là 100% theo Quyết định số 457/2005/QĐ-NHNN. Gần 5 năm sau đó, nó đã được tăng lên 250% theo Thông tư số 13/2010/TT-NHNN, rồi sau 4 năm lại được giảm xuống 150% theo Thông tư số 36/2014/TT-NHNN. So với các lần trước, việc điều chỉnh nhanh và mạnh lần này sẽ ảnh hưởng đến sự phát triển ổn định của thị trường này trong thời gian tới.

Theo số liệu ở trên, rõ ràng với quy định này thì ngân hàng sẽ không còn nhiều “room” để sử dụng vốn ngắn hạn để cho vay trung dài hạn, đặc biệt là cho vay trong lĩnh vực BĐS (không quá 10%), từ đó tăng trưởng tín dụng của ngành ngân hàng sẽ bị ảnh hưởng theo.

Hiện tại, theo thống kê, thị trường BĐS vẫn phải dựa khá nhiều vào nguồn tín dụng ngân hàng, với tỷ lệ vào khoảng 60%. Do đó, việc quy định như trong Dự thảo sửa đổi Thông tư 36 mới có thể vô tình gây ra sự chèn ép dòng chảy tín dụng vào thị trường, thu hẹp cơ hội cho sự tăng trưởng trong dài hạn của thị trường trong thời gian tới.

Dẫu vậy, theo số liệu thống kê, hiện nay trung bình khoảng 70-80% nguồn vốn huy động của các ngân hàng là ngắn hạn. Do đó, với quy định này, ngân hàng hoàn toàn có thể sử dụng nguồn vốn trung dài hạn của mình (trong số 20-30% còn lại) để thực hiện cho vay trung dài hạn. Đồng thời sử dụng “room” còn lại trong phần nguồn vốn ngắn hạn để cho vay trung dài hạn (gần 9%) để tiếp tục cho vay trung dài hạn.

Bên cạnh đó, ngân hàng hoàn toàn có thể tiến hành huy động trung dài hạn bằng nhiều hình thức khác nhau, ví dụ như đưa ra các sản phẩm huy động vốn kết hợp mới, tăng lãi suất, bán sản phẩm chéo, tăng cường dịch vụ với các sản phẩm huy động vốn trung dài hạn… Đó cũng là lý do trong thời gian gần đây nhiều ngân hàng đang tiến hành tăng cường huy động nguồn vốn trung dài hạn để chuẩn bị trước cho việc điều chỉnh của NHNN nếu có ban hành quy định mới trong thời gian tới về giảm tỷ lệ nguồn vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn.

Trên thực tế một khi các ngân hàng huy động nguồn vốn trung dài hạn thì khách hàng hầu như lúc nào cũng có thể tất toán hợp đồng trước hạn. Nếu khách hàng tất toán hợp đồng gửi tiền trước 12 tháng thì khoản tiền huy động đó là khoản tiền gửi ngắn hạn. Do mức độ cạnh tranh cao giữa các ngân hàng trong huy động vốn, các ngân hàng cũng vẫn tính lãi suất cho khách hàng khi khách hàng tất toán hợp đồng trước hạn.

Do đó, tuỳ theo chính sách của từng ngân hàng, các ngân hàng vẫn có nhiều cách thức để tăng doanh số huy động vốn trung dài hạn nhằm đáp ứng cho các nhu cầu về vốn trung dài hạn ngày càng cao của khách hàng, cân đối nguồn vốn, thanh khoản, quản lý tốt rủi ro trong hoạt động kinh doanh ngân hàng.

Kinh doanh BĐS đang là một trong những lĩnh vực có sức hấp dẫn nhất đối với các nhà đầu tư nước ngoài. Theo Cục Đầu tư nước ngoài (Bộ Kế hoạch Đầu tư), trong năm 2015, lĩnh vực kinh doanh BĐS đã thu hút 2,32 tỷ USD, đứng thứ 3 trong 17 ngành lĩnh vực nhận vốn FDI. Nguyên nhân là do hiện thị trường BĐS Việt Nam vẫn có sức hút lớn đối với các nhà đầu tư ngoại. Nhiều nhà đầu tư nước ngoài đang đẩy mạnh nguồn vốn đầu tư vào lĩnh vực BĐS tại Việt Nam thông qua nhiều hình thức khác nhau.

Ngoài tín dụng và FDI, dòng kiều hối được mong chờ sẽ có sự bứt phá rõ ràng trong thời gian tới. Việt Nam hiện có khoảng 80 nghìn người nước ngoài đang sinh sống và làm việc, trong đó hơn 21 nghìn người đủ điều kiện sở hữu nhà ở. Đây cũng sẽ là cơ hội đầy tiềm năng cho các DN địa ốc trong thời gian tới. Kể từ ngày 1/7/2015, Luật Nhà ở và Luật kinh doanh BĐS 2014 đã có hiệu lực thi hành với quy định thông thoáng cho người nước ngoài, Việt kiều mua nhà, chắc chắn lượng kiều hối sẽ lại tiếp tục được đổ mạnh vào BĐS trong thời gian tới. Trong năm 2015, Ngân hàng Thế giới (WB) công bố, Việt Nam đón lượng kiều hối khoảng 12,25 tỉ USD, trong đó gần 22% đổ vào BĐS (khoảng 2,7 tỷ USD).

Tính đến cuối năm 2015, tổng tài sản của hệ thống ngân hàng chiếm gần 75%, thị trường chứng khoán chiếm 14%, thị trường trái phiếu 9% và bảo hiểm chiếm 2% trong tổng tài sản hệ thống tài chính Việt Nam. Với số liệu này, rõ ràng thị trường tài chính Việt Nam đang thể hiện sự mất cân xứng giữa các thị trường, trong đó vai trò dẫn vốn trong nền kinh tế đang đè quá nặng lên hệ thống ngân hàng.

Mức vốn hóa thị trường cổ phiếu đạt trên 33% GDP. Tính riêng trong 10 năm trở lại đây, quy mô huy động vốn qua thị trường chứng khoán đáp ứng khoảng 23% tổng vốn đầu tư toàn xã hội và tỷ lệ đã tương đương gần 60% so với cung tín dụng qua thị trường tiền tệ - tín dụng, trong khi các nước khác chiếm 50-60%, có những nước chiếm trên 100% GDP. Trong khi đó, quy mô thị trường trái phiếu Việt Nam cũng hết sức nhỏ bé so với các nước trong khu vực, chỉ chiếm 22% GDP; trong đó chủ yếu là trái phiếu Chính phủ với 87% và 13% là trái phiếu doanh nghiệp.

Do đó, một khi hệ thống ngân hàng Việt Nam hiện nay đang trong giai đoạn tái cấu trúc toàn diện và hoạt động ngày càng theo chuẩn mực quốc tế, việc luân chuyển vốn trung và dài hạn cần phải chuyển dần sang kênh chứng khoán. Tuy nhiên, để thị trường chứng khoán phát triển thì cần phải có thời gian. Trong đó, chúng ta phải kể đến như đẩy mạnh tái cấu trúc thị trường, phát triển chứng khoán phái sinh, triệt để cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước. Sau cổ phần hóa doanh nghiệp phải niêm yết trên sàn và cải cách để nâng hạng thị trường chứng khoán Việt Nam từ cận biên sang mới nổi.

Tóm lại, từ các phân tích trên cho thấy, dự thảo sửa đổi Thông tư 36 đã tạo ra một số lo ngại cho sự phát triển của thị trường bất động sản và việc cung ứng vốn của hệ thống ngân hàng là có phần đúng. Tuy nhiên, nhằm phù hợp hơn với chuẩn mực quốc tế trong hoạt động kinh doanh ngân hàng, quản trị tốt hơn rủi ro trong lĩnh vực cấp tín dụng trung và dài hạn, đặc biệt là đối với lĩnh vực kinh doanh bất động sản, việc đưa ra dự thảo này trong điều kiện hiện nay là phù hợp.

Ngoài ra, vai trò trung chuyển vốn trong nền kinh tế không chỉ có hệ thống ngân hàng mà còn các định chế tài chính khác, hay các dòng vốn khác ngoài tín dụng như FDI, kiều hối vẫn đang “chảy” vào BĐS và ngân hàng vẫn còn “cửa” để cho vay trung dài hạn là các lý do để giúp thị trường bớt lo với dự thảo sửa đổi thông tư 36 lần này.